Từ năm 2026, hộ và cá nhân cho thuê bất động sản cần chú ý đến ngưỡng doanh thu, cách kê khai và thời hạn nộp thuế theo quy định mới. Các thay đổi này ảnh hưởng trực tiếp đến người cho thuê nhà, mặt bằng, văn phòng và các loại bất động sản khác.
Bối cảnh chính sách
Theo nội dung được công bố, Chính phủ ban hành Nghị định số 68/2026/NĐ-CP ngày 05/3/2026 về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ, cá nhân kinh doanh, có hiệu lực ngay từ ngày ký ban hành. Cùng ngày, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 18/2026/TT-BTC quy định hồ sơ, thủ tục quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.
Điểm đáng chú ý là hoạt động cho thuê bất động sản được nhìn nhận như một hoạt động kinh doanh có phát sinh nghĩa vụ thuế và nghĩa vụ đăng ký liên quan. Vì vậy, người cho thuê không chỉ cần quan tâm đến hợp đồng mà còn phải theo dõi đúng quy trình khai, nộp và điều chỉnh thuế.
Thuế phải nộp
Với hộ, cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống, quy định nêu rõ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng. Với doanh thu từ 500 triệu đồng trở lên, cá nhân phải nộp cả thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân theo cách tính được nêu trong Nghị định 68/2026/NĐ-CP.
Cụ thể, số thuế GTGT phải nộp bằng doanh thu nhân 5%, còn số thuế TNCN phải nộp bằng phần doanh thu vượt 500 triệu đồng nhân 5%. Cách tính này tạo ra một mốc rất rõ ràng để người cho thuê dự liệu nghĩa vụ thuế theo tổng doanh thu trong năm.
| Số thuế GTGT phải nộp | = | Doanh thu | x | 5% |
| Số thuế TNCN phải nộp | = | (Doanh thu – 500 triệu đồng) | x | 5% |
Cách xác định ngưỡng
Nếu một cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, mức giảm trừ 500 triệu đồng chỉ được áp dụng một lần cho toàn bộ hợp đồng trong năm. Người cho thuê được quyền lựa chọn một hoặc một số hợp đồng để trừ trước, nhưng tổng mức được trừ không vượt quá 500 triệu đồng/năm.
Trường hợp hợp đồng đã chọn chưa sử dụng hết mức trừ, cá nhân có thể tiếp tục phân bổ phần còn lại sang các hợp đồng khác cho đến khi đủ 500 triệu đồng. Đây là chi tiết quan trọng với người sở hữu nhiều tài sản cho thuê, vì cách phân bổ hợp đồng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến số thuế phải nộp.
Khai thay và nộp thay
Có hai chủ thể có thể thực hiện nghĩa vụ kê khai. Một là hộ, cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế. Hai là tổ chức thuê bất động sản của cá nhân khai và nộp thuế thay, nhưng chỉ khi hợp đồng thuê có thỏa thuận rõ nội dung này.
Riêng trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản, bên cho thuê phải trực tiếp khai thuế. Nếu hợp đồng có cơ chế khai thay, nộp thay, nội dung hợp đồng cũng cần ghi rõ số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân để tránh tranh chấp và sai sót khi kê khai.
Hồ sơ khai thuế
Theo Thông tư số 18/2026/TT-BTC, cá nhân trực tiếp cho thuê bất động sản sẽ sử dụng Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản Mẫu số 01/BĐS và Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản Mẫu số 01/BK-BĐS. Đây là bộ hồ sơ áp dụng cho trường hợp người cho thuê tự nộp với cơ quan thuế.
Trong trường hợp tổ chức thuê khai thay, nộp thay cho cá nhân, hồ sơ sử dụng Tờ khai Mẫu số 01/TCKT và Phụ lục Bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản Mẫu số 02/BK-KTBĐS. Việc tách riêng hai bộ hồ sơ cho thấy cơ quan quản lý đang chuẩn hóa rõ hơn nghĩa vụ khai thuế theo từng mô hình cho thuê.
Thời hạn nộp
Nếu cá nhân trực tiếp khai thuế, người cho thuê được chọn khai hai lần trong năm tính thuế hoặc một lần theo năm tính thuế. Với phương án khai hai lần, hạn nộp lần đầu là ngày 31/7 của năm tính thuế, còn lần hai là ngày 31/01 năm sau.
Nếu khai một lần theo năm, thời hạn nộp hồ sơ là chậm nhất ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế. Trường hợp tổ chức khai thay, nộp thay, thời hạn nộp hồ sơ được xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản, nên tiến độ thanh toán trong hợp đồng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến lịch khai thuế.
Nơi nộp hồ sơ
Hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân được gửi đến cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê. Nếu cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn hoặc ở nhiều tỉnh, thành phố khác nhau, có thể khai tổng hợp trên một hồ sơ và chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ, trừ trường hợp bên thuê khai thay, nộp thay.
Dù khai tổng hợp, nghĩa vụ kê khai doanh thu và số thuế phải nộp vẫn phải gắn với từng địa điểm có bất động sản cho thuê. Điều này giúp cơ quan thuế kiểm soát tốt hơn dòng doanh thu phát sinh theo từng tài sản.
Quy định chuyển tiếp
Với các hợp đồng cho thuê phát sinh trước ngày 01/01/2026 và thời hạn còn lại trên 06 tháng, nếu đã nộp thuế GTGT và thuế TNCN thì được điều chỉnh mức doanh thu không chịu thuế GTGT và mức doanh thu không phải nộp thuế TNCN theo quy định mới. Nếu doanh thu còn lại vượt 500 triệu đồng, phần vượt sẽ tiếp tục chịu thuế theo quy định và khoản thuế đã nộp trước đó sẽ được xử lý.
Nội dung hướng dẫn cũng nêu rõ người nộp thuế cần khai điều chỉnh theo Mẫu số 01/TTS của Thông tư 40/2021/TT-BTC đối với doanh thu thực tế phát sinh trong năm 2025, sau đó khai doanh thu năm 2026 theo Mẫu số 01/BK-BĐS của Thông tư 18/2026/TT-BTC. Đây là mốc chuyển tiếp quan trọng để tránh kê khai chồng lấn giữa hai giai đoạn chính sách.
Tác động thực tế
Đối với người cho thuê nhà ở, mặt bằng hoặc văn phòng, quy định mới khiến việc theo dõi doanh thu theo năm trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Chỉ cần vượt ngưỡng 500 triệu đồng, nghĩa vụ thuế sẽ thay đổi rõ rệt và cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ hơn.
Với doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân, việc thỏa thuận khai thay, nộp thay trong hợp đồng sẽ giúp đơn giản hóa thủ tục cho bên cho thuê, nhưng đồng thời yêu cầu hợp đồng phải được soạn chặt chẽ hơn. Trong thực tế, đây là nhóm quy định dễ phát sinh sai sót nếu hợp đồng thiếu điều khoản về nghĩa vụ thuế hoặc cách phân bổ mức được trừ.
Câu hỏi thường gặp
1. Hộ, cá nhân cho thuê bất động sản có phải nộp thuế không?
Có, nhưng còn tùy doanh thu năm. Nếu doanh thu từ 500 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế TNCN và thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT.
2. Doanh thu từ 500 triệu đồng trở lên tính thuế thế nào?
Thuế GTGT tính bằng doanh thu nhân 5%, còn thuế TNCN tính bằng phần doanh thu vượt 500 triệu đồng nhân 5%.
3. Có nhiều bất động sản cho thuê thì trừ 500 triệu đồng ra sao?
Chỉ được trừ một lần cho toàn bộ hợp đồng trong năm, nhưng có thể lựa chọn hợp đồng nào được trừ trước cho đến khi đủ mức 500 triệu đồng.
4. Ai được khai thay, nộp thay?
Tổ chức thuê bất động sản của cá nhân được khai thay, nộp thay nếu hợp đồng có thỏa thuận rõ nội dung này.
5. Cá nhân tự khai thuế theo kỳ nào?
Có thể khai hai lần trong năm hoặc một lần theo năm tính thuế.
6. Nộp hồ sơ ở đâu?
Nộp tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.
7. Hợp đồng cũ ký trước 01/01/2026 có bị ảnh hưởng không?
Có, nếu thời hạn còn lại trên 06 tháng và đã nộp thuế trước đó thì được điều chỉnh theo quy định mới.
Lưu ý quan trọng
Quy định mới không chỉ thay đổi cách tính thuế mà còn siết lại cách ghi nhận nghĩa vụ thuế ngay trong hợp đồng thuê. Người cho thuê nên rà soát lại doanh thu dự kiến, thời hạn hợp đồng và điều khoản khai thay, nộp thay để tránh phát sinh sai lệch khi kê khai.
Đặc biệt, các hợp đồng kéo dài qua mốc 01/01/2026 cần được kiểm tra riêng về phần doanh thu đã phát sinh, phần còn lại và khả năng điều chỉnh số thuế đã nộp. Đây là điểm dễ bị bỏ sót nhất khi chuyển sang chính sách mới.
Cập nhật lần cuối: 13/04/2026
chính sách thuế mới đối với hộ, cá nhân cho thuê bất động sản,thuế cho thuê bất động sản, hộ cá nhân cho thuê nhà, khai thuế cho thuê bất động sản,Nghị định 68/2026/NĐ-CP, Thông tư 18/2026/TT-BTC, thuế cho thuê bất động sản 2026
